Trên thế giới, khi nhà đầu tư có khoản nợ lớn thì có thể xem xét giảm mức cho vay. Ngược lại, khi nhà đầu tư hoạt động hiệu quả thì chẳng có lý do gì lại không được tiếp tục cho vay. Vì thế, thông tư 36 về “siết” tín dụng bất động sản ở Việt Nam đừng nên cào bằng mọi đối tượng.
Chiều 4/3, Chủ tịch nước Trương Tấn Sang cùng Đoàn Đại biểu Quốc hội TPHCM đã có buổi tiếp xúc với doanh nghiệp trước kỳ họp thứ 11, Quốc hội khóa XIII. Tại đây, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TPHCM (HoREA) đã nêu ra hàng loạt bất cập trong lĩnh vực bất động sản (BĐS) và những đề xuất, kiến nghị cần chỉnh sửa ngay nếu không muốn lĩnh vực này giẫm chân tại chỗ hoặc “đi thụt lùi”. Trong đó, vấn đề “nóng, sốt” nhất vẫn là dự thảo sửa đổi Thông tư 36/2014/TT-NHNN theo hướng siết nguồn tín dụng vào BĐS.
Thị trường BĐS đang trong quá trình tăng trưởng rất mạnh trên tất cả các phân khúc
Lo ngại phát triển nóng
Ông Châu cho biết, thị trường BĐS đang trong quá trình tăng trưởng rất mạnh trên tất cả các phân khúc, quy mô tăng gần gấp đôi so với năm 2014.
Bên cạnh mặt tích cực, thị trường BĐS cũng đang tiềm ẩn những yếu tố bất ổn, đáng quan ngại. Theo đó, năm 2015, thị trường BĐS đã có dấu hiệu phát triển nóng, có xu hướng tăng rất mạnh các dự án BĐS cao cấp. Số lượng người kinh doanh thứ cấp, phần lớn nhằm mục đích mua đi bán lại cũng tăng gấp 3 lần. Số lượng các dự án “chết lâm sàng” là 692 dự án, chiếm 49,1% tổng số dự án. Đây là phần chìm của tảng băng hàng tồn kho trên thị trường BĐS cần phải có giải pháp hợp lý.
Dự báo năm 2016, ông Châu cho rằng, nhìn toàn cục, thị trường BĐS đang trong giai đoạn phục hồi và tăng trưởng nhưng chưa bền vững. Vẫn còn đó một số vấn đề mới phát sinh sẽ có tác động trực tiếp đến thị trường BĐS như: cuối năm 2015, nhiều cơ quan công chứng từ chối công chứng các hợp đồng giao dịch thế chấp dự án đầu tư xây dựng nhà ở, thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai với lý do chưa có hướng dẫn của Bộ chủ quản.
Tháng 1/2016, Ngân hàng Nhà nước công bố dự thảo sửa đổi Thông tư 36/2014/TT-NHNN theo hướng hạn chế tín dụng vào BĐS và nâng hệ số rủi ro trong kinh doanh BĐS. Điều này đã phát đi thông điệp mạnh mẽ đến các chủ thể tham gia thị trường BĐS, trước hết là các chủ đầu tư dự án, các ngân hàng thương mại, các nhà đầu tư kinh doanh thứ cấp đều phải tự điều chỉnh và tái cấu trúc đầu tư, kinh doanh để đảm bảo thị trường phát triển lành mạnh.
Chủ tịch HoREA kiến nghị, nếu nhất thiết phải sửa đổi Thông tư 36 thì chỉ nâng tỷ lệ cho vay trung và dài hạn ở mức tối đa 50% chứ không nên là 60% như dự thảo đề xuất và xếp “các khoản phải đòi để kinh doanh bất động sản" vào "Nhóm tài sản có hệ số rủi ro 150%" như hiện nay.
Nhà đầu tư cũng như cá nhân đang có ý định mua BĐS cần phải nhận thức rõ về khả năng tài chính của mình và phải chắc chắn rằng có khả năng chi trả cho các khoản vay
Hãy linh hoạt, đừng cứng nhắc
Đó là nhận định của ông Stephen Wyatt, Tổng Giám đốc JLL Việt Nam liên quan đến Thông tư 36 đang gây “bão” trong thị trường BĐS.
Theo ông Stephen Wyatt, lượng tiền cho vay tăng từ 18 – 20% trong năm 2015, do đó, thông tư 36 được đưa ra như biện pháp giúp kiểm soát và giảm bớt việc cho vay. Về mặt lí thuyết, thông tư được đưa ra là hợp lí vì lượng tín dụng đưa vào thị trường đã tăng lên rất nhiều thời gian qua.
Tuy nhiên, ông Stephen Wyatt khuyên hãy nhìn ra thế giới trước khi sửa thông tư 36. Nhiều nước, những nhà đầu tư có khoản nợ rất lớn cũng như có tỷ lệ sử dụng đòn bẩy tài chính quá cao, thì mới bị xem xét giảm mức cho vay. Ngược lại, đối với các nhà đầu tư đang hoạt động hiệu quả, thì không có lý do gì lại không được tiếp tục cho vay.
“Điều quan trọng là chúng ta phải biết thông tư số 36 sẽ được áp dụng như thế nào. Tôi nghĩ rằng sẽ tốt hơn nếu thông tư này được áp dụng linh hoạt cho từng trường hợp hơn là áp dụng chung cho toàn bộ các đối tượng. Nên dựa vào tình hình của từng cá nhân, doanh nghiệp và nhà đầu tư cụ thể để áp dụng thông tư 36 theo cách phù hợp nhất”, ông Stephen Wyatt nói.
Cũng theo vị chuyên gia này, thị trường BĐS vẫn đang ở giai đoạn đầu của sự phục hồi. Do đó, còn hơi sớm để bắt đầu đưa ra các biện pháp làm “hạ nhiệt” thị trường. Có thể thấy tại Singapore và Hồng Kong, khi thị trường đã phát triển quá “hot”, thì Chính phủ và ngân hàng nhà nước mới tiến hành đưa ra các biện pháp để giúp “hạ nhiệt” thị trường.
“Nếu thông tư 36 không có hiệu lực hay nói cách khác là không được đưa vào áp dụng, thị trường BĐS sẽ vẫn tiếp tục phát triển như từ trước đến nay. Theo tôi, nhà đầu tư cũng như cá nhân đang có ý định mua BĐS cần phải nhận thức rõ về khả năng tài chính của mình và phải chắc chắn rằng có khả năng chi trả cho các khoản vay. Không nên đánh cược với thị trường”, ông Stephen Wyatt nói.
